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经济适用房可以交易吗?

1. 经济适用房是指政府提供优惠政策,限定建筑标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。

2. 2008年4月11日北京市建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》等文件中规定,已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的,不得按市场价格上市出售。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证已满5年,经济适用住房确需上市出售的,需要按照一定比例补缴土地收益等价款。在2008年4月11日之前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售时,产权人可以按照市场价格出售,应按出售价格的10%补缴土地收益等价款。在2008年4月11日之后签订购房合同的已购经济适用住房上市出售时,产权人可以按照市场价格出售,产权人应按原购房价格和出售价格差价的70%补交土地收益等价款。上述规定均明确同等价格条件下,已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

3. 就经济适用住房在限制交易期限内上市转让所涉及的合同效力问题,实践中存在不同的认识。经济适用住房转让合同无效多为实践中采纳的观点。地方性法规或规章可以作为认定合同效力的参考依据,因为违反地方性法规或规章的规定将损害国家利益、社会公共利益及不特定第三人利益,可以此为由,依据《合同法》的相关规定认定经济适用住房转让合同无效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第6条第1款规定:相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。政策、法规有新规定的,适用其规定。第6条第2款规定:出卖人转让的经济适用房的原购房合同系2008年4月11日之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。因此,合同可能因时间与条件的变化,而成为有效合同。

4. 一般情况下,经济适用住房取得权属证书满5年,或缴纳契税满5年,转让经济适用住房的合同才有效。转让经济适用住房时,买卖双方在明确约定房屋合同价款后,签订房屋买卖合同前,应当先行向房屋管理部门对于经济适用住房的上市转让进行申请,在区房屋管理部门明确表示放弃优先回购权的前提下,双方才能转让经济适用住房。

5. “司法实践中仍有争议,法院对经济适用房和指标买卖合同的效力认定不一,目前司法实践中对买卖经济适用房一般认定有效,对买卖经济适用房购房指标的一般以违反社会公共利益认定无效,但也有法院认定为有效。”

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