常见广东农村房产纠纷案例相关法律问题有哪些
常见广东农村房产纠纷案例相关法律问题有哪些?无论是从开发商处购买还是个人之间进行二手房交易，都可能出现纠纷。购房特别是购买特殊房产前，需要了解相关政策，看自己是否有资格购买。签订合同时，应该仔细阅读条款，避免出现违约情况。有法律问题可以咨询律师。
一、开发商未取得预售证，签订的购房合同有法律效力吗?
法院会以房屋竣工验收合格与否，来认定双方的合同效力问题。
此前，根据较高院的司法解释，开发商若未取得预售证明，双方订立的合同无效。
而现实的市场中，由于大部分开发商可能会在“三通一平”开发部分楼层(通水通电通路和场地平整)，暂未取得预售许可证后就开始卖房子，产生纠纷后因没有预售许可证明认定合同无效;
而如今，随着楼价持续上涨，部分开发商甚至利用自身申办预售许可的优势，拖延办理，然后产生纠纷后面临合同无效、无法保护购房人的局面;
此外，认购书、订购书、购房意向书等协议具备了一定条件后，虽然可以认定为房屋买卖合同，但同样可能遇到因没有预售许可证明，遭遇合同无效的尴尬。
所以，为避免上述这些局面的发生，对于未取得预售许可证明所订立的合同，只要购房者可以证实开发商预售楼盘有竣工验收合格的事实，买卖合同就不会被认定无效。
当然，还是需要再次提醒广大购房者，签约前，务必核实所购房屋是否办理了预售许可证，所购房屋是否属于预售范围内。
二、违反调控的限购政策，签订的合同有效吗?
签订的购房合同虽违反市场调控政策，但是，对于双方还是有约束力的。
对于此种情形，购房者最终因限购政策，失去购房资格导致合同无法继续履行合同的话，法院一般会向当事人释明可以主张解除合同，并要求违约方赔偿损失，而损失将会结合房屋升值幅度来确定。
所以，广大购房者在准备购房前，一定要多多了解广东各地区不同城市的购房政策，不要轻易签了购房合同，较后因购房政策原因导致无法购房带来不必要的麻烦。
三、既然违反调控政策的合同都有效了，那么买宅基地的房子，买卖合同也该是有效的吗
无效。只要不是具备该集体经济组织成员资格的，买了宅基地上的房子，合同直接无效。
当然，要进行诉讼，法院还是会考虑卖方的获益，平衡双方利益。
四、开发商签订买卖合同中，说可以赠送给业主使用的绿地、露台、空地等，不都是有效的吗?
不一定有效。若开发商销售时，跟购房者签订合同，赠与的绿地、露台、空地违反规划，将业主建筑物共有部分进行赠与的话，如违反物权法的相关规定，则无效。
相反，如赠与的位置不属于业主共有，则该约定有效。
所以，购房者要注意了，开发商赠与你的绿地、露台、空地，不妨事先了解一下开发商的整体规划图，了解开发商赠与的绿地、露台是否属于开发商享有的物权。
五、买了夫妻共有房，结果只是一方擅自出售的，另一方不同意，较后就只能解除合同(登记一方私自出售，配偶有权阻止)，买不成了吗?
未必。如果是出现以下情况，合同是可以继续履行的：
1、另一方追认;
2、能够举证证明另一方知情，但此前并未反对的;
3、已按照合同约定支付房款并交房使用了，而另一方未在合理期限内提出异议;
4、其他买受人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的。
(已过户配偶要求追回房屋的，按善意取得规定审查。)
为避免出现上述的情形，再次再次提醒各位，如果购买二手房，卖家存在婚姻关系，无论该房屋的产权登记在双方还是一方名下，建议你签订房屋买卖合同时，一定要让夫妻双方签字、一定要让夫妻双方签字、一定要让夫妻双方签字。
六、遇到“一房多卖”，房子到底属于谁?
要按照以下的顺序来：已办理登记过户——已办理预告登记——已经交房——已经申请过户——办理网签/预售备案在先的——合同成立在先的。
七、借名买房合法、受保护吗
在限购之下，不少人有钱却没有了购房名额，所以，可以借别人的名额买房吗?法律认可这样的行为，并给予保护?
借名买房是合法的，不过个中的风险可要注意了，因为向别人借名的人只是享有“债权”，并没有“物权”。
即是说，你向亲戚借名买房，只能说明出钱的是你，但并不是房屋的产权人，亲戚如果借名期间私自将房屋卖了，你是没有资格追回的，只能另行追究出名人的违约责任。
不过，当你有了购房资格的时候，法律上可以支持，把房子转回到你的名下。
所以，借名买房的风险你要充分考虑清楚，任何投资有风险才有回报。
八、签了合同后，遇上调控，买不了房了，算谁的责任
当然是双方都不承担违约责任的。
不过，如果有以下两种情况除外：
1、发现购房者在签约前是不符合政策条件的，但受欺诈或诱导签了约买了房，购房者有权解除或撤销合同并要求赔偿损失;(提醒：举证责任在购房者这一方)
2、卖方或买方延迟签约，导致遇上的调控政策失去购房资格，那么守约的一方有权解除合约并要求赔偿损失。
而对于贷款政策，就有点不一样了，如果双方签订的买卖合同明确约定购房者获取不到银行贷款也应当支付购房款，否则视为违约。因此，买家因无法获得贷款，不能依约履行购房款义务，买家也要承担违约责任。
所以，签约时，务必注意合同是否存在这类条款。如果有，就要注意了，按揭不成，贷款批不下来，不想违约就只能选择一次性付款。
九、对于一手房，墙角没封好，窗子缺了一角.这么多瑕疵，可以拒绝收楼吗
只是存在质量瑕疵问题，是不能拒绝收房的。
而且，即使你真的拒绝接受，等到过了收楼的较后期限，是默认你已经收楼了的。(除非是你有正当理由，如房屋未符合合同约定和法定交付条件或严重影响正常居住使用，但这种情况几乎遇不到。)
当然，这样的瑕疵问题，在收了房之后，开发商还是有义务帮你的房子保修的。
十、对于二手房，收楼之后业主的户口迟迟都不迁出，怎么办?可以把业主告上法院，强制迁出吗?
此类案件不在受理的范围内。
这样的户口迁移问题，法院是不受理的，除非涉及到利益问题，这个就很复杂了，具体请咨询律师。
十一、双方约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的，履约期间，卖家借此反价，拒绝配合办理担保贷款，买家如何要求继续履行合同?
只要买家有钱，已经依约付清购房款，到期有钱给业主或银行愿意承诺放款给业主就没问题。
具体如下：
1、已经依约付清购房款,或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的;
2、同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权,并且同意在合理期限内一次付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的;
3、已经取得银行贷款承诺函,且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。
除上述情形外,合同事实上若不能继续履行，就只能变更诉求了。
十二、房屋买卖合同被确认无效、被撤销或解除的，委托人是否可以拒绝支付中介费?
委托人不能因合同解除等而拒绝支付中介费。
但是，因为中介房子没买成，期间中介服务不到位或者有过错，买家有权减少报酬和要求其赔偿损失，但是很难操作。
务必核实开发商的资质。政府调控限购政策一直在变化，买房前应该多了解广东地区购房政策，购买宅基地同理。政府限购时容易出现借名额买房，虽然此行为合法，但其中风险很大。确认收房前应该仔细检查各项，包括业主户口等。
·宿迁市住宅小区房屋质量管理条例要求是怎样的
宿迁市住宅小区房屋质量管理条例要求是怎样的
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
那么，应如何认定房屋的“主...
·房屋合同中违约金是什么
第一，违约金是指按照当事人的约定或者法律的直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。第二，违约金可分为法定违...
·如今购买房产可以通过两种方式，一种是一次性全款购买，另一种则
如今购买房产可以通过两种方式，一种是一次性全款购买，另一种则是按揭买房。而在按揭买房的情况下，需要购房者自己支付首付款，然后剩余的房款可以向银行申请按揭贷款。不同的购房方式下流程不一样，那具体来说按揭买房流程是怎样的呢?我们马上为你做详细解答。
一、贷款买房的流程——房源选择
欲...
·从左右以来，房价一直在上涨。上涨后政府出台了多种政策，对房价
从左右以来，房价一直在上涨。上涨后政府出台了多种政策，对房价进行调控，为了保护购房目的为居住而非炒房的购房者，征收房产税也是其中一项政策，如今各地开始试点征收房产税，对拥有多套房产的投资者和疑似炒房者进行收税，重庆也发布了房产税政策，重庆房产税最新政策的改动是怎样的?以下是相关解...
·如果房子是在两个人结婚之前共同花钱买的
如果房子是在两个人结婚之前共同花钱买的，但是在相关的证件上只写了一个人的名字，离婚之后这个房子应该属于谁问题是很复杂的。如果说。写名字的这个人他不说另一个人拿钱了，这个时候从法律上就不容易将这个房子也给没写名字的这个人一部分。除非再买房子的时候有一个相关的证明。第二、如果两个人在...
·房屋赠与合同有效吗？法律依据是什么？
房屋赠与合同有效吗？法律依据是什么？ 一、房屋赠与合同有效么?
最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》(以下简称《民法通则意见》)第128条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准;赠与房屋，如根据书面赠与合同办理过户手续的，应当认定赠与关系成立...
·买二手房过户费怎么算
买二手房过户费怎么算
1、契税：缴纳人：买方; 房屋面积90平米以下(首套房)：缴纳房款的1%;房屋面积在90-140平之间(首套房)：缴纳房款的1.5%;房屋面积大于140平或二次购买(不论多大面积)：缴纳房款的3%;
2、营业税：缴纳人：卖方; 房改房、商品房、普通住宅，...
·买二手房怎么办
买二手房怎么办理过户
首先您购买了二手房后最关键的一步是及时到房屋管理中心办理产权过户手续，领取《房屋所有权证》。
购买二手房办理产权过户，整个办理流程可以概括四个环节：“一签约，二交税，三登记，四取证”。
1、所谓“签约”是指买卖双方同时到房屋产权主管部门签订《房地产买卖...
·已经出租的房屋还可以出售吗
已经出租的房屋现在又想要卖掉，是在现实生活中会经常出现的情况，而且因为房主卖掉自己租赁的房屋发生纠纷的情况也不在少数，那么根据相关法律的规定，到底这个已经出租的房屋还可以出售吗？下面就让我们为你做详细解答吧。
一、已经出租的房屋还可以出售吗
按照我国法律规定，已出售的房屋是可...
·商品房买卖合同未约定违约责任的话该怎么办？
商品房买卖合同未约定违约责任的话该怎么办？ 一、怎样签订房屋买卖合同
房屋买卖双方，房屋买卖合同的签订非常重要，有些二手房买卖双方由于较熟悉甚至没有任何书面协议，导致纠纷产生时没有任何证据，不仅给法院审理工作增加了难度，也不利于维护自己的权利。
要与房屋销售方签订房屋买卖合同应...
·房屋租赁纠纷处理程序
房屋租赁纠纷处理程序
1、已按《条例》、《若干规定》纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的，当事人可以申请房屋管理机关进行调处，未纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的，在未完善手续之前不进行调处。
2、租赁当事人申请调解房屋租赁纠纷应以书面方式提出，申请时未提供书面申请的应及时补交。
...
