夫妻共有房屋处分权的情形是哪些？

夫妻共同所有的房屋，如果一方擅自处分了怎么办?这不仅是夫妻关系中的另一方的合法权益造成了损害，也对第三人的利益有损害。那么在实践中我们常见的夫妻共有房屋处分权的情形有几种呢?请看为您解答。

一、夫妻共有房屋处分权的情形有哪些

情形一：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人为夫妻人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同。

情形二：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权变更登记。

情形三：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，并且已办理房屋所有权变更登记。

情形四：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，非登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。

情形五：该房屋为夫妻共同财产，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的。

二、对上述不同情形进行分析 ?


1、第一种情形中房屋买卖合同的效力应为效力待定合同。

在此种情形下，对该房屋的处分行为必须取得夫妻双方的一致同意，任何一方无权单方处分房屋，夫妻一方如果与第三人签订房屋买卖合同的行为，可认定为系无权处分，无权处分行为经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但权利人不予追认而导致合同无效的情况下，如果第三人可以举证证明其符合善意取得的情形，则可依善意取得制度而取得房屋所有权。

2、第二种情形依买受人是否为善意来认定合同的效力。 ?

未办理房屋所有权变更登记的房屋买卖合同，应该根据具体情况进行分析，主要依买受人是否为善意来认定合同的效力。此处应当理解为是经有关部门依法登记为共有的房地产，买受人才完全有理由相信该登记权利人对该房屋具有完全处分权，如果包括未经登记为共有的房地产，则严重影响交易安全，且交易成本巨增。即此种情况下第三人亦完全有理由相信登记权利人对该房屋有完全处分权。当然，此时并不是所有的处分行为都有效，最重要的一点是要区分买受人是否为善意。至于第三人是否为善意，在举证责任分配上，一般首先应推定该房屋出售行为是夫妻双方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意见的，应举证证明，比如夫妻关系名存实亡、双方分居或其他夫妻关系不和睦等足以认定该房屋出卖行为非为夫妻双方的共同意思表示且买受人知晓此情况。首先，夫妻关系是基于婚姻而建立的一种特殊且具有很大人身信赖性的关系，如果夫妻关系正常，一方不可能隐瞒另一方非因日常生活需要来出售该房屋;其次，很多在现实生活中，原来是夫妻两个人一致同意出卖该房屋，然后一方签订合同后，发现房价上涨迅速，基于投资心理和欲望的驱使，另一方往往会以自己不知情或不同意为由来主张合同无效，从而达到再以更高价格将房屋另行出售从而获得更多利益的目的。故如果不区分情况就认定合同无效，对于善意买受人来说无疑是十分不公平的，而且也是一种交易成本的浪费。

3、第三种情形也是依买受人是否为善意来认定。

不同的是此种情形下买卖双方已办理完毕房屋所有权变更登记，故房屋买卖合同的效力认定与第二种情形相同，应依买受人是否为善意来认定。至于买受人可否取得房屋所有权，依据《物权法》第六条确定的公示公信原则，结合《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。故依据公示方法所表现出来的物权即便不存在或内容有误，对于信赖此项公示方法所表现出来的物权，并与之交易的善意当事人，法律承认有和真实物权相同的法律效果，否则将严重影响交易安全，并导致交易成本巨增。因此，为维护物权登记的公示公信效力，不能让信赖登记公信力的买受人来承担登记机关因登记错误而导致的不利后果，但此时买受人须为善意第三人。如果夫妻一方确实有证据证明第三人与另一方签订房屋买卖合同时，明知该房屋为夫妻共同财产，并且未获得其同意，而与另一方串通签订该合同，则可依据《合同法》关于无效合同的规定主张合同无效。如果被判定无效，第三人当然不能取得该房屋所有权，给不知情一方造成的损害应当予以赔偿。

4、第四种情形应以买受人是否尽到了合理的谨慎审查义务来认定。

该房屋虽系夫妻双方的共同财产，但房屋的所有权证书中登记权利人仅为夫妻一人，依据《物权法》第六条确定的公示公信原则，结合《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故非登记权利人与买受人签订房屋买卖合同时，买受人在交易中的谨慎审查义务应大于一般情况，应视买受人有无尽到合理的谨慎审查义务而认定房屋买卖合同是否有效。如买受人通过事实判断和审查出卖人的陈述客观与否，可认为其尽到了合理的谨慎审查义务，则应认定合同有效。我国是以房屋产权登记作为认定房屋所有权的唯一标准，买受人可主张要求办理房屋所有权变更登记，只有在变更了房屋所有权登记的情况下，房屋的所有权才被认定为完全转移，房屋买卖合同才算真正履行完成。当然，此时的举证责任应分配给买受人。

5、第五种情形是合同生效后给另一方造成损失的补救。

夫妻双方离婚已成为必然，夫妻关系不可避免地被解除时，因身份关系所产生的财产关系也随之消失，此时共同财产需要分割，夫妻双方有平等地分割共同财产的权利，就此款夫妻一方未经另一方同意，擅自处分共有的房屋侵犯了另一方的财产所有权，离婚时另一方有权请求赔偿损失，这种离婚损害赔偿是夫妻一方因法定的严重过错行为而导致离婚的，并对无过错方造成精神或物质损失的，无过错方有权请求损害赔偿，赔偿的目的是要就已造成的财产损失予以补救，让受害方的利益得到救济，通过赔偿能够减少离婚后无过错方的生活困难，有利于提高单亲家庭的生活水平，赔偿的主要功能在于填补损害，预防制裁违法行为。

以上就是我们的法律中对于夫妻共有房屋处分权的情形有哪些的分析了。夫妻一方擅自处分房屋会发生怎么样的法律后果呢?第三人购买房屋会产生哪些法律效果了?物权又是怎么发生变动的呢?如果您想要了解这些问题，请联系我们的律师们。

·买房什么情况可以解约,买房解除合同注意什么
      在买房的过程中，当事人肯定是需要签订相应的购房合同的。而购房合同签字生效之后，当事人就不能随意解约，否则的话就要承担法律责任。当然法律中也规定了在一些特殊情况下，也是可以要求解约的。那到底买房什么情况可以解约呢?本文将针对这个问题为您做详细解答。 一、买房买房什么情况可以解约?...

·什么是首套房首套房是指购买仅拥有一套住房
      什么是首套房首套房是指购买仅拥有一套住房，以国家对首套房的的认定标准。中国人民银行规定我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠和低首付比率等优惠政策。所谓的“首套房”得同时满足三个条件：买房人年满18周岁;买的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享...

·中介租房应注意什么问题
      中介广告是目前租房者租住房屋的主要方式之一，选择这种方式租房的，对于租房者来讲可以节省不少的时间和精力，当然有中介作担保，也不用担心被骗。但此时，也有一些问题是需要格外注意的，那到底中介租房应注意什么问题呢？律师635我们马上为你做详细解答。 一、中介租房应注意什么问题 (一...

·购房过程中解除合同后返还货款吗
      购房过程中解除合同后返还货款吗在按揭购房过程中，存在着两个不同的法律关系，即购房者与开发商的房屋买卖关系和购房者(借款人)与贷款银行的借贷关系。从以上法律关系中可以看出，购房者(借款人)负有向银行归还借款的义务。但是，购房者(借款人)与银行签订贷款合同后，银行已按合同约定把所有款...

·天津房产税暂行条例实施细则是什么
      天津房产税暂行条例实施细则是什么 我们国家和政府通过强制力向纳税义务人进行无偿的税收，税收以及其他来源共同构成国家和政府的收入，通过各种政府支出对国家进行管理和提供服务。国家征收房产税便属于税收的一种。很多人存在着疑问，天津房产税暂行条例实施细则是什么?接下来，的我们将为您进行...

·房产抵押登记办理需要什么手续
      房产抵押登记办理需要什么手续 依据我国的《中华人民共和国房地产所属法》、《中华人民共和国房地产抵押法》等相关法律规定，在做房产抵押登记手续时必须要有以下的有关资料以及相关的材料： 法律明确规定，在房产抵押登记手续时，的确需要的相关的资料以及材料很多，根据我国担保法的规定说明，...

·房改房买卖过户流程
      1．买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 　　
2．如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖...

·新婚姻法房产问题是怎么规定的
      随着《民法典》（2021年1月1日起实施）的颁布，《婚姻法》将被废止。 一、《民法典》房产问题是怎么规定的? 根据规定,由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。当双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法...

·遂宁房屋拆迁补偿条例
      遂宁房屋拆迁补偿条例 遂宁征地拆迁补偿条例 四川省人民政府以川府土〔2015〕28号批准同意征收一批集体土地，作为遂宁市安居区第3批乡镇建设用地，遂宁市安居区人民政府已发布《征收土地公告》。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条、四川省政府办公厅《转发省国土资源厅关...

·离婚房产析产手续合肥需要什么证件？
      夫妻感情不和选择离婚，离婚时会对夫妻的共同财产进行分割，其中房产就是重要的一项，但是房产分割时需要进行房产析产，然后办理过户。双方可以协议分割，也可以向法院提起诉讼分割。那么，离婚房产析产手续合肥需要什么证件?下面就让我们为您整理一下相关的知识。 一、离婚房产析产手续合肥需要什...

·被拆迁人房屋所有人与实际使用人不一致如何
      被拆迁人房屋所有人与实际使用人不一致如何被告：某财政局 第三人：某拆迁公司 某会计师事务所长期用作经营场地的公有非居住房屋，于 2001年被列入拆迁范围。由于该公有非居住房屋虽为会计师事务所长期使用，但房屋所有权却一直是由某财政局所持有。会计师事务所原属某财政局系统企业，1982...