购房认购书效力是怎样的

一般在正式签订商品房买卖合同之前，开发商会先与购房者签订一份商品房认购书，同时要求购房者支付一定的购房定金。对于这个认购书而言，相信大多数人对其效力都没有深究过，那到底购房认购书效力是怎样的呢？请跟随我们一起在下文中进行了解吧。

一、购房认购书效力是怎样的

商品房预售许可证未取得之前只能签订认购书而非正式预售合同，且双方在签订认购书时通过开发商当时的条件，可以合理预期到预售许可证的取得，因此，未取得商品房预售许可证明，认购书未必无效。

二、认购书成为预售合同要什么条件?

《解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这条解释及时解决了以往审判实践对认购书性质的困惑。从该条规定可以看出，认购书成为预售合同应具备两个条件：

1、具备商品房销售管理办法(以下简称管理办法)的主要内容。该办法第十六条规定了商品房买卖合同应当具备13项主要内容：

(1)当事人基本情况;

(2)商品房基本状况;

(3)商品房的销售方式;

(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(5)交付使用条件及日期;

(6)装饰、设备标准承诺;

(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(8)公共配套建筑的产权归属;

(9)面积差异的处理方式;

(10)办理产权登记有关事宜;

(11)解决争议的方法;

(12)违约责任;

(13)双方约定的其他事项。

如果认购书缺失了其中几项，认购书是否还可以直接认定为预售合同呢?我们认为，除了后三项外，其他各项原则上不能缺失，否则不应认定为买卖合同。因为商品房买卖合同的标的物即商品房具有特殊性，买方的最直接目的在于对房屋所有权有效的完全的行使。而对其行使完全所有权必须具备许多附加的条件，如供水、供电、产权登记等等，而管理办法规定的前十项内容恰恰是产权人行使所有权的必备条件，否则，买方将无法圆满地对商品房占有、使用、收益和处分。

2、出卖人已经按照约定收取了购房款。

这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，而且后者在当前商品房买卖中出现的更多。其实，从法理上说，只要具备第一个条件，就应认定为正式的商品房买卖合同，但考虑到我国当前商品房交易中，买卖双方的真实意思是签订预约合同，认购书内容即使具备了管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，也往往需要在日后签订正式买卖合同，因此，《解释》第五条从认购书的内容和开始实际履行两个标准来认定认购书为正式的商品房买卖合同，符合我国商品房买卖的实际情况，也有利于法官在认购书认定上的统一性。

需要注意在实际签订商品房买卖合同之前，先签订商品房认购书，这并不是法律中规定的必经程序，而只能作为房地产行业的一种惯例性做法，在开发商要求先签订认购书的时候，购房者其实也是有权利拒绝的。而这个认购书效力，我们也一起在上文中作出了介绍，希望对您有所帮助。

·新婚姻法婚后买房属于共同财产吗
一般来讲，现如今我国的新婚姻法其实也就是指婚姻法司法解释三的内容。其中，重点对夫妻财产分割，尤其是房产的分割作出了规定。那么新婚姻法婚后买房属于共同财产吗？我们整理了相关资料，马上为你做详细解答。一、新婚姻法婚后买房属于共同财产吗 ? ? ? ? ? ?? 新婚姻法婚后买房属...

·先领证再买房新婚姻法的规定是什么
随着《民法典》（2021年1月1日起实施）的颁布，《婚姻法》将被废止。先领证再买房规定是什么?1、写“准夫妻”二人的名字这是大多数恋人特别是女孩子的观点。他们认为既然房子买了是结婚用的,未来也是给他们居住用的,当然应该写恋人双方的名字。法律后果:如果采用这种方案,那么房屋将被认...

·不少人认识上有一个误区，以为租了别人的房子后不想租了，只要通
不少人认识上有一个误区，以为租了别人的房子后不想租了，只要通知房东解除合同并按约定赔偿违约金就可以解除合同，果真如此吗？根据我国相关法律的规定，到底租客是否可以随便解除租赁合同？我们整理了相关资料，马上为你做详细解答。一、租客是否可以随便解除租赁合同《合同法》第二百三十一条规...

·怎么避免合伙买房的风险
据了解，亲友间合伙买房的现象并不少见，特别是在限购、限贷的政策下。虽然只要符合相关政策，两人甚至多人共同购买住房是可以的，但这类买房，房产共有方都可能面临相当风险。那么怎么避免合伙买房的风险呢？请在下文中进行了解。一、怎么避免合伙买房的风险合伙买房存在着一定的风险，如果共...

·北京市商品房买卖合同是怎样的
北京市商品房买卖合同是怎样的其实不同地区的商品房买卖合同多少都存在一些差异，自然你在哪个地区购买的商品房，那签订的就是当地的商品房买卖合同了。在我国的首都北京，房价高的离谱，而很多人往往也是通过签订房屋买卖合同来保障自己的合法权益。下文中，我们就为您提供一份北京市商品房买卖合...

·农村房屋拆迁应该怎么进行补偿
农村房屋拆迁应该怎么进行补偿拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有： (1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房...

·买二手房签合同有什么注意事项
由于二手房买卖纠纷层出不穷，因此您在购买二手房签合同时一定要谨慎为之。那么，买二手房签合同有什么注意事项呢？对于这些签订二手房买卖合同的注意事项，购房者切勿疏忽大意。那具体地说，买二手房签合同应注意什么呢？下面将为您做一个较为详细的阐述。一、买二手房签合同有什么注意事项 ...

·房产合同纠纷到哪里仲裁
房产合同一旦产生纠纷，当事人无法协商一致解决的情况下，往往可以选择提取诉讼或者仲裁，曾经有人问过我们，如果选择仲裁的情况下，应该去哪里进行仲裁了?针对这个问题，我们在下文为您做出了解答，希望对你有所帮助。一、房产合同纠纷到哪里仲裁关于房产合同纠纷的仲裁地点，首先要看合同中约定...

·夫妻闹离婚的时候，要妥善解决好共同财产分割，尤其是涉及到房子
夫妻闹离婚的时候，要妥善解决好共同财产分割，尤其是涉及到房子，更应该慎之又慎。如果双方离婚后，房子的产权人需要变更，则要办理过户手续。很多时候，双方离婚的时候房子的按揭贷款还没有还清，那么，夫妻离婚按揭房子怎么过户手续?下面我们跟随我们了解下相关知识。一、夫妻离婚按揭房子怎么过户...

·婚后买房是夫妻共有财产吗
由于房产的价值比较大，现实中产生纠纷的可能性也比较大，因此当事人在购房的时候一定要注意一些小细节，如购买的时间等等，尤其是对于将要结婚的人或夫妻来讲更是重要。那么对于夫妻来讲，婚后买房是夫妻共有财产吗?我们为您解答。一、属于共同财产的 1、在夫妻婚姻存续期间购买的房子，夫妻双方...

·房产民事诉讼管辖是怎么进行划分的
房产民事诉讼管辖是怎么进行划分的一、房产民事诉讼受理范围诉讼受理范围也就是说哪些房产案件可向人民法院提起起诉?房产纠纷一般来说大多构成民事案件，属于人民法院民事案件受理范围，少数属于行政案件的受理范围。但并不是所有房产纠纷都属于人民法院受理范围，而是由其他部门来受理。因此...