买房应注意的细节

1.权属证书



     一般来说，许多房地产项目在预售时，证书不是很全，虽然有些可以慢慢补齐，并不影响买家的购买与居住，但是也有可能潜伏着风险，所以您在签约之前，最好还是看一下有关该房产项目的权属证书后再做决定。



     这里所说的权属证书主要包括：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销（预）售许可证。另外，买家还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。如果不一致会给买家办理产权证带来麻烦。缺少部分证书不一定真会有风险，如果某个项目假造证书的话，则必有很大风险，请买家注意。



     2.防止面积欺诈



     商品房销售一般以单位面积价格来计算一套住宅、一栋楼的总价，这时面积就成了影响总价的至关重要的因素。对于一套已经存在、大小已经固定的住宅来说，面积大，总价就会增加，开发商就可以从中多获利，于是，购房者经常与开发商在房子面积上产生纠纷，常出现的问题有：



     （1）增加每套住宅应分摊的公用面积、将不应计入销售面积的部分原封不动地算进去。



     （2）以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同，房屋交付时使用系数大打折扣，使购房者损失实际可利用的面积。



     （3）以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的概念，扩大计算使用面积的范围。



     （4）小幅度夸大使用面积和建筑面积，在有关部门实际测量后，因差额较小，不再重新结算差价。



     在合同中对面积差异的处理有所约定。面积差异不超过合理比例———3％时，房价保持不变，若超出此比例，双方就是议定处理办法。



     3.签订认购书



     购房者买房第一步是与开发商签认购书，并交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后，或是因售价又提高了，或是购房者随着对该项目的了解觉得不合适，还有因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。在这里建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。



     4.购房合同文本



     （1）您应与发展商签署由房管部门印制的合同文本。因为这些文本中都对双方的权利义务进行了明确规定，较少出现发展商拟订的“不平等条约”。



     合同中要明确对不按设计图纸施工和达不到质量等级的处理办法，做到越详细越好。另外，在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。



     实践中，往往存在开发商与投资商不一致的情况，比如项目是张三开发，实际上是李四投资，作为买家还是应与张三签约，否则以后办理各种手续会很麻烦。



     除了签订正式的合同，您还必须签订补充协议，包括一些正式合同中没有体现的相关条款，例如关于发展商提供的装修情况以及承诺的便利条件和配套服务等。（2）关于价格



     一般买家应缴纳按购销双方约定的计价标准和房屋面积计算出的房价款和按国家规定应缴纳的各种税费。



     有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对消费者的侵害。所以，买家应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。



     （3）交房日期



     因建设资金不足而延期交房是常有的事。开发商为逃避责任，常常在交房时大做文章。常见的有：只注明竣工日期，没有标明使用期；交房日期极其含糊，如将交房日期定为“水电安装完毕后”、“质量验收合格后”等；利用大的市政建设做幌子，称其为不可抗力因素导致延期交房……对此，购房者应注意签合同时一定要将交房日期明白地确定为“某年某月某日”。同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。



     5.注意所买房产是否已设置抵押权



     开发商在进行商品房的开发过程中，往往出于融资的需要，以先取得的全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。根据我国《担保法》的规定，未经抵押权人同意，抵押人（一般为借款人）不得处置抵押物。因此，在抵押权尚未解除的情况下，开发商预售商品房前必须经享有抵押权的银行同意，且保证预售所得款项先用于偿还贷款，买卖双方才能顺利办理产权过户。



     因此，在购房前买家核验开发商出示的国有土地使用权证时，须注意该证书上“有关他项权利证明”栏内是否注明有上述抵押情况。如有上述情况，买家应注意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，造成银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致买家无法顺利取得产权证。



6.关于违约

签约的目的就是假设日后会出现违约现象并提前设定一些条款预防，所以在预售契约中一定要清楚约定违约责任，最好明确约定违约金，现行违约金标准为每日万分之四。

有些发展商要求客户在签订正式的预售契约后，再签订一个补充协议，两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同，请买家注意协调统一，以免日后扯皮。

·根据我国法律规定离婚房屋评估是谁评估?
根据我国法律规定离婚房屋评估是谁评估? 专业的房屋评估机构来进行评估。离婚房产如何评估价格1、房产评估是按房屋总值来计算2、若该房屋是仅有的住房，法院是不会支持出售或拍卖房产的，因为基本的住房需求，必须得到保障，离婚时一般均等分割，分割时应按房屋的市场价(评估价)计算，而不是按购...

·一、期房财产直接分割可以吗?
一、期房财产直接分割可以吗?不能直接分割，一般情况下由一方取得房产权，并对另一方进行赔偿的方法来完成过户处理，离婚房屋的产权归属一方，相应的贷款也归属于一方。(一)对于夫妻双方婚前按揭房产有书面约定的，按《婚姻法》第十九条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自...

·新婚姻法房产增值部分属于谁
随着《民法典》（2021年1月1日起实施）的颁布，《婚姻法》将被废止。《民法典》房产增值部分属于谁？ ?不同的情况有不同的时间标准：1、夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。分析：如果是一方婚前财产，自然增值应该从结婚之日算起；如果是婚姻关...

·2023如何继承农村的房子？
2023如何继承农村的房子？农村宅基地上的房屋继承，与城市房屋继承有很大的区别。城市房屋继承，不需要考虑继承人的身份，房屋产权和对应的土地使用权一并继承。我国法律规定农村宅基地使用权的主体具有特定性即必须是该农村集体经济组织成员，因此，农村宅基地房屋的继承则需要考虑继承人...

·办理房产过户是否属于附随义务？
办理房产过户是否属于附随义务?协助办理产权过户是房地产公司的附随义务。对于存在附随义务的，在法院作出判决之后，那么法院就是可以强制执行的，对于办理房屋的过户手续，也是在买卖合同当中的附随义务，那么也就可以强制执行。附随义务，只要法院作出判决，法院就可以强制执行，比如现在办理房屋过...

·办假离婚贷款的风险有哪些，假离婚买房有哪些法律建议？
在我国法律上，并没有假离婚的概念。只要婚姻双方当事人依法办理了离婚登记手续，婚姻关系就将宣告解除。所以，假离婚所形成的法律后果与真离婚是完全一致的。在一定意义上，如确有证据证明是假离婚，那么其就是违反法律的欺诈行为，因此而取得的贷款购房资格就会产生一定的风险。下面将为您介绍，办假...

·房屋质量条例的法律规定内容是什么?
房屋质量条例的法律规定内容是什么? 房子质量问题可以要求修复 (一)在保修期内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。购房者还是认为存在质量问题,可以申请鉴定。《商品房销售管理办法》第35条规定:商品房交付使用后,买受人认...

·房屋产权置换是什么意思？产权置换的形式有几种？
一、房屋产权置换是什么意思?产权置换的形式有几种?　　1、产权置换是什么意思　　房屋产权置换是指自身原有产权房屋与其他产权房屋进行互换。目前大多数房屋产权置换发生在房屋拆迁安置过程中。拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场...

·和军人离婚房产怎么分配,如何分割离婚房产
在与军人离婚的时候，如果有共同房产也是要进行分割的，而此时最常见的就是对经济适用房的分配。究竟军人离婚时经济适用房该如何分配呢？我们将在下文中为您做详细解答，希望对你有所帮助。一、军人离婚时经济适用房归谁军人经济适用房如何分割同普通的经济适用房分割并无多大的区别。军人经济适用...

·离婚房产更名程序有哪些，需要什么材料？
离婚有两种，一种是协议离婚，一种是诉讼离婚，在无法协议离婚的情况下，离婚夫妻就会选择诉讼离婚。在离婚的过程中，我们就要考虑房产的问题了。房产转让给他人就要进行更名手续，除了要携带一些材料证明，还要带足够的钱交过户费用。那么，离婚房产更名程序有哪些，需要什么材料?请看下文。一、...