商品房销售合同中的“交付使用”
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，只要开发商将房屋转移给购买者占有使用，也就是—般生活中说的“交钥匙”，就认为开发商履行厂房屋交付使用的义务。当然这是在当事人没有约定的情况下适用该条规定。如果当事人之间有特别的约定，应该优先适用。
1．交付的方式，根捉一般的民法原理和有关规定，包括现实交付、占有改定、简易交付、指示交付。现实交付，是指出卖人将商品房实际转移给买受人占有使用，由买受人实际控制房屋，实现实物交付。商品房的占有改定是指买卖双方就转移商品房所有权的合意达成一致意见，但是由出卖人继续占有房屋，但是出卖人已经由所有权人转变为使用权人，买受人为间接占有房屋，譬如开放商出卖后又回租的房屋。商品房的简易交付是指在当事人双方达成买卖协议之前，买受人已经占有了商品房，那么在买卖双方达成买卖的合意时，就发生交付的法律效力，譬如发生在先租后买的情况。房屋的指示交付，是指房屋本来为买卖双方当事人之外的第三人占有，出卖人将针对第三人的房屋返还请求权让与买受人，以代替交付的情况。对于以上四种交付方式都是当事人可以在合同明确约定的。
2．当事人之间可以约定以转移房屋所有权为交付的最后完成。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，商品房的交付使用一般意味着房屋所有权的转移，但是当事人也可以在合同中明确约定交付的具体含义。譬如在合同明确写明，房屋的交付使用是指转移房屋的所有权，也就是要求出卖人将房屋产权证书交付给买受人；也可以在合同中写明，房屋的交付使用是指，转移房屋的占有同时转移房屋所有权，这时就应该不仅仅是交钥匙，还应该将产权证书交付给买受人。
交付义务是商品房买卖合同中出卖人应该履行的一项主要义务。所以出卖人该项义务的履行对于买受人利益的保护是非常重要的，而买受人在商品房买卖合同中的根本利益就是取得房屋所有权。《民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》133条中也规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。所以，应该根据出卖人实际交付实物的时间和法律特别规定的时间来确定所有权的转移时间。
按照有关法律规定，动产以交付为转移所有权的时间，而不动产和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要件，才能发生所有权的转移。房屋所有权的转移就是以登记为要件的。所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。在商品房买卖的实践中，房屋交付和登记之间往往有一个时间间隔，在没有办理登记取得房屋产之间，房屋买受人对房屋只是事实上的占有，而不是法律上的所有,因此这样的状态对于保护买受人是不确实的。
《城市商品房销售管理办法》第30条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。所以一般认为，开发商交付房屋，并不是一般的直接的交付，而必须满足一定的条件。这是对开发商行为的—种限制，更是对买受人权益的保护措施。开发商交付使用出售的房屋的条件就是，交付使用的商品房必须已经取得合法产权证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，虽然并不要求开发商交付房屋时就转移所有权于买受人，但是条件限制是其所转移交付的房屋必须是有合法产权证明的。
《城市房地产管理法》38条规定，以出让方式取得土地担保使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《城市房地产转让管理规定》第10条中有同样的规定，
·房产质押解押需多久？
房产质押解押需多久？
房产质押解押所需时间以及解押流程：
1、提前一周预约银行还款，付清抵押贷款，银行在1-3个工作日内出具结清手续，去房地产交易中心注销抵押,后一周左右撤销。
2、凭结清手续，去房地产交易中心注销抵押，当时就可以完成房产解押，当时就可以进行其它过户手续了。...
·婚前承租公房,离婚时如何分
虽然房改政策已经实行了很多年，但是还是有很多公房没有上市，广大居民只有公房的承租权。不过即使没有所有权，公房毕竟也能遮风挡雨、安身立命。因为夫妻离婚时对公房的争夺也很激烈。那么在这种情况下，婚前承租公房,离婚时如何分呢？以下是对这个问题做的具体介绍。
一、婚前承租公房,离婚...
·租赁住房拆迁要怎么补偿
租赁住房拆迁要怎么补偿 一、租赁住房拆迁要怎么补偿
租赁住房的拆迁补偿安置问题，涉及到房屋所有人和使用人的关系，情况比较复杂，既要对房屋所有人进行补偿，又要考虑社会安定，对房屋使用人进行安置。为了保护房屋所有人的利益，同时兼顾房屋使用人的利益。
二、房子拆迁补偿费应归谁所有 ...
·在通过房产中介租赁房屋的时候，固然可以为当事人节省不少的时间
在通过房产中介租赁房屋的时候，固然可以为当事人节省不少的时间和精力，但此时也是需要支付中介费给房产中介的。那具体来说，这个租赁房屋的中介费是怎么算的呢？相信很多人对此都不是很清楚，下面就让我们为你做详细解答吧。
一、租赁房屋的中介费是怎么算的
租房中介费是指房屋中介机构介绍求...
·购买商品房的陷阱会有哪些
购买商品房的陷阱会有哪些 一、购买商品房的陷阱会有哪些
一是“五证”不全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全，消费者购买后则有可能拿不到，商品房质量也得不到保障。
二是签“老式”合...
·哪些是房屋公摊面积,房屋公摊面积包括什么
我们在购房的时候，不仅需要购买房屋的实际使用面积，每家每户还会有一定的公摊面积。但是由于大多数人都缺少购房经验，因此也不太清楚哪些属于房屋公摊面积。我们整理了相关资料。将在下文中为您做详细解答。
一、哪些是房屋公摊面积
1、盖的空中花园应按其水平投影面积的一半计算面积。
1...
·在我国父母去世房产如何继承?
在我国父母去世房产如何继承?
房产继承，同其它遗产继承一样，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。
在父母去世之后，对于他们生前合法所有的财产，此时会变为遗产，然后尤其合法继承人来进行继...
·离婚房子怎么估价、应该怎么分割
夫妻离婚对共同所有的房子进行分割的时候，往往都是一方实际取得房子的所有权，而对另一方进行折价补偿。那此时首先就要知道房子的价值是怎样的。究竟夫妻离婚房子怎么估价才好呢?接下来，我们就来告诉你具体答案。
一、离婚房子怎么估价
离婚分割房产一般是以房产现值作为分割的依据，而非购房时的...
·签完房屋买卖合同不买了有哪些后果?
我们都知道，在签订房屋买卖合同后就代表双方关于房屋买卖内容约定事项的生效，不可随意更改。那当签完房屋买卖合同不买了的时候，也就代表合同的违约，由此都会带来哪些后果呢?请看由我们为我们带来的解答。
一、签订房产合同后不想买了法律后果
《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约...
·怎么解决预售商品房纠纷
怎么解决预售商品房纠纷 一、怎么解决预售商品房纠纷
正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则：
(一)标的权利瑕疵纠纷及其处理。
标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，有如...
·买房合同中的霸王条款常常让购房者叫苦不迭。虽然很多人在签订买
买房合同中的霸王条款常常让购房者叫苦不迭。虽然很多人在签订买房合同前已经提高了警惕，但是房产企业层出不穷的招数还是让人防不胜防。那么在法律上，买房合同霸王条款的效力是怎样的呢?关于这个问题，相信实很多购房者都比较关心的，下面就让我们来为你解答一下吧。
一、买房合同霸王条款效力是怎...
