在建工程抵押合同的法律性质

在建工程抵押合同的法律性质

以没有完成的建筑物设立抵押权时候，抵押合同不能立即发生物权的效力，只能在当事人间发生债的效力。因为不动产抵押权的生效还需要登记。对正在建造的建筑物来说，抵押合同成立和生效与抵押权的成立是有区别的。

首先，在建工程是以将来建成的工程作为抵押标的物的，抵押权只可能在建筑物建成后才成立。也就是建筑物抵押合同是以设定某种将来的权利为目的的合同，而不是现在就可设定某种权利。从这个意义上说，在建建筑物抵押是一种附带条件的民事法律行为，只有在条件成就时，权利方可设立。

《担保法》没有区分抵押合同生效和抵押权生效，给实践操作造成了很大的混乱。从通行的物权债权区分学说上看，合同行为是抵押权产生的必要条件，但不是直接产生抵押权的充分条件。作为物权，抵押权是否成立除了抵押合同外，还须有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能发生当事人双方设定抵押权的权利义务，但抵押权不成立并不等于抵押合同无效。因此抵押合同的成立生效与抵押权的成立生效不同，抵押合同适用《合同法》的规定，而登记应该适用《担保法》及有关规定。登记是独立于基础合同的设权行为。这一错误终于在《担保法司法解释》中得到了彻底的纠正。

二、在建工程抵押合同签订时应注意什么

(一)在签订合同之前注意审查抵押人以其在建工程进行抵押是否取得有关部门的批准，或是否具有有关机构同意的决议。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押权人对在建工程设定抵押权时应根据抵押人的企业性质的不同，分别要求提交相应的文件：

1、抵押人是国有企业、事业单位法人的，其以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应取得国有资产管理部门的批准。

2、抵押人是集体所有制企业的，必须经集体所有制企业职工代表大会的通过，并报其上级主管机关备案。

3、抵押人为外商投资企业的，必须经过董事会通过，但企业章程领有规定的除外。

4、抵押人是有限公司、股份有限公司的，必须经董事会或股东大会通过，但公司章程领有规定的除外。

(二)双方当事人对在建工程的价值协商议定，或聘请房地产价格评估机构评估确定。

(三)在建工程抵押合同除必需房地产抵押合同的具备的条款之外，还必须以下内容：

1、《国有土地使用权》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

2、已经缴纳的土地使用出让金或需要交纳的土地使用权出让金的数额;

3、已投入在建工程的工程款;

4、施工进度及工程竣工日期;

5、已完成的工作量和工程量。

(四)合同签订后，双方当事人应到房地产管理部门办理抵押登记手续，否则抵押合同不发生法律效力。

(五)在建工程字抵押期间竣工的，当事人应当在领取房地产权属证书后重新办理抵押登记。

相信我们也看到了，在建工程抵押合同生效和抵押生效是有区别的，在现实中往往有很多人搞乱了这些关系。所以为前者只要签订后一般会生效，而后者只有登记才生效，两者不是一码事，再一个，在建工程抵押所涉及到的法律关系十分复杂，在实践操作过程中必须十分谨慎，以避免金融风险，维护各方当事人的合法权益。因此，如果您想办理在建工程抵押合同，建议您先去咨询相关专业的律师，以避免造成您的经济损失。

·一、劳动合同到期加薪申请公司是否可以拒绝?
      一、劳动合同到期加薪申请公司是否可以拒绝?可以，根据劳动法规定，当用人单位与劳动者的劳动合同期满后，可选择劳动合同续订即继续签订与原劳动合同内容相同或不同的劳动合同。在续签合同时，可以和用人单位协商加薪，如果协商不成，劳动者合同终止不续签，则没有经济补偿金。《劳动合同法》第四十六...

·市县工伤鉴定能做假吗？
      员工可以凭工伤鉴定的结果获得赔偿和补偿，同时事业单位也需要根据工伤鉴定的结果支付费用，因此工人或者是事业单位都希望工伤鉴定做假，前者是希望获得高额补偿后者是希望可以减轻补偿，但是县工伤鉴定能做假吗?如果县工伤鉴定不能作假，那么出现工伤鉴定做假会受到法律方面的处罚。 一、县工伤鉴定...

·从属性是劳动关系的本质特征案例
      从属性是劳动关系的本质特征案例2008年5月，谭某经人介绍认识了李某，开始驾驶登记在江苏省常州市国宇旅游汽车服务有限公司(以下简称旅游公司)名下的苏D09808号大客车，负责某企业员工的上下班接送。该车由李某承包经营。期间谭某接受李某的管理，由李某下达工作任务，由李某支付劳动报酬...

·建筑工程质量验收划分标准是如何规定的？
      建筑工程质量验收划分标准是如何规定的？俗话说，没有规矩不成方圆，在现实生活中所有的工程都必须经验收后才能进行销售。建筑工程具有庞杂性，按照标准将其划分为一个个的小工程有助于尽快完成验收工作。划分后，在发现不合格的地方后，也能在最短的时间内对辨别出示那方面的技术问题出现了偏差。那么...

·公路工程质量保修范围是什么?
      公路工程质量保修范围是什么 经济的发展是离不开道路的建设的，只有道路建设的比较成功，经济才能快速的法扎。公路的修建给人们的生活带来了很大的便利，惠及很多群众。但是在公路建设中质量问题也是不能疏忽的，我们就应该知道公路工程质量保修范围是什么。 一、公路工程质量管理办法 第一条...

·工伤认定证明人证言怎么写？
      职工在工作中因出现意外遭受工伤事故伤害的，按照有关规定可以申请工伤赔偿，申请流程的第一个步骤就是要先进行工伤认定，而工伤认定需要提供相应的证据，其中，见证了工伤事故发生的证人表示的证言就是其中之一，那么，工伤认定证明人证言怎么写呢? 一、工伤认定证人证言范例 工伤认定证人证言...

·建筑工程质量评定验收标准是如何规定的？
      建筑工程质量评定验收标准是如何规定的？ 相信您对于工程一词都不会感到陌生吧，从事建筑行业的朋友更是每天都会接触到各种各样的工程。有时为了弥补自己的缺陷，企业会将工程分包再将其承包出去。为了分包出去的工程能达到所预期的效果，在竣工时会对其进行验收，那么建筑工程质量评定验收标准是如...

·工厂新员工入职注意什么
      工厂每年都会根据需要招入一些新的员工，新员工的加入为企业的发展注入新的活力。但是作为新员工来说，入职的时候是需要注意一些细节的，但实际上好多新员工根本不了解工厂新员工入职注意什么。这也是您容易忽略的地方。接下来，我们就告诉您需要注意的地方。 一、工厂新员工入职注意什么 ...

·非全日制用工签劳动合同吗
      非全日制用工其实也就是人们常说的小时工，在这种用工方式下，劳动者在同一家单位的工作时间不超过4个小时。因此，有的人就认为此种用工方式下，其实是可以不用签订劳动合同的。那非全日制用工签劳动合同吗？是否必须要签。本文将对这个问题做详细介绍。 一、非全日制用工签劳动合同吗 对于非全日...

·办公楼建筑工程承包合同怎么写？
      办公楼建筑工程承包合同怎么写？ 办公楼建筑工程承包合同 甲方:____________________ 乙方：___________________ 甲方在______________建办公楼一幢，甲乙双方协商，甲方将此建筑工程承包给乙方施工，特订立如下合同： 一、承建方式：包...

·我们员工在企业中也会存在三进三出的情况
      我们员工在企业中也会存在三进三出的情况。这种情况尤其是存在于一些技术性人才的留用问题上。在企业中，人员的流失是企业的重大的损失，因此，我们企业会在企业离职后仍然关注员工的动态。同一公司离职再入职可以约定试用期吗?如果已经约定过试用期，再次入职不能约定试用期。今天我们带您了解一下。...